Министерство юстиции и цифровых технологий передало правительству законопроект, позволяющий раньше начать прекращение договора при задолженности по аренде. Это пока проект: действующие правила продолжают применяться до принятия и вступления изменений в силу.
Что действует сейчас
По §316 Закона об обязательственном праве основание возникает, в частности, при просрочке существенной части платежей на двух последовательных сроках оплаты либо когда задолженность по аренде или залогу превышает две месячные арендные платы. Для коммунальных и согласованных расходов на содержание здания предусмотрен отдельный порог соответствующих расходов за два месяца.
Обычно перед прекращением договора нужно дать как минимум 14 дней на погашение долга с письменным предупреждением. Закон предусматривает исключение для повторяющихся нарушений после предыдущих дополнительных сроков.
Что предлагают изменить
Проект снижает пороги задолженности: для аренды и залога — до суммы, превышающей одну месячную аренду; для коммунальных и согласованных расходов — до соответствующих месячных расходов. Предлагается также реагировать уже на один пропущенный срок существенного платежа.
При этом дополнительный срок погашения предлагается увеличить с 14 до 30 дней. Это не означает автоматического прекращения договора в день просрочки. Значение имеют размер долга, содержание и доставка предупреждения, истечение срока и выполнение формальных требований.
Предупреждение и условное уведомление о прекращении можно объединить. Документ должен указывать помещение, основание и дату прекращения, а для жилья — порядок и срок оспаривания. Нарушение формы может сделать прекращение недействительным.
Сохраняются возможность погасить задолженность, применить допустимый зачёт встречного требования и обратиться в комиссию по аренде или суд. Проект не разрешает владельцу самостоятельно менять замки или выбрасывать вещи жильца.
Предлагаются изменения исполнения судебных решений: суд сможет установить срок освобождения помещения, а действие исполнительного документа планируют распространить и на субарендаторов. Это должно сократить необходимость отдельных разбирательств.
Пояснительная записка признаёт, что долги могут возникать вследствие потери работы и проблем со здоровьем. Наличие задолженности само по себе не доказывает умышленное злоупотребление.
Владельцу полезно сохранять договор, счета, переписку и выписки. Арендатору — сразу письменно сообщить о затруднении, оплатить неоспариваемую часть и предложить график погашения. Обсуждаемые нормы нельзя применять как уже действующие.
Редакционный анализ Strana.ee
Более ранняя реакция уменьшает риск накопления долгов собственника. Но потеря жилья после краткого финансового кризиса может увеличить нагрузку на социальные службы.
До принятия закона нужны данные о количестве прекращённых договоров, среднем невозвратимом долге и причинах неплатежей. Успеют ли муниципалитеты помочь за 30 дней? Как уведомят фактических жильцов? Как будет действовать погашение долга на разных стадиях? Ответы важнее общего обещания бороться с «плохими арендаторами».
Источники
- Документы законопроекта и пояснительная записка министерства
- Riigi Teataja: Закон об обязательственном праве
- Министерство: рекомендации по аренде
- ERR News: сообщение 2 октября
Иллюстративное фото: Jakub Żerdzicki / Unsplash.
Оставить ответ